【人生100年時代を乗り切るためには・・・】
【大家で老後の生活にゆとりを】
■メリット
◎不動産投資は着実な収入を得る手段とされています。
◎定年退職後も賃料収入があれば、老後の生活において安心につながります。
不動産投資は何の種別からスタートすればいいのか、いろいろと迷うかも知れません。
例えば・・・
➣【アパートの大家になりたい】
➣【ビルの大家になりたい】
➣【1棟マンションの大家になりたい】
➣【区分マンションや一戸建ての大家になりたい】
➣【駐車場の大家になりたい】
しかし、重要なのは金融機関に借り入れができるのか？不動産投資にどれだけの自己資金を充当できるか？金融機関から、どれだけ融資を受けられる能力があるか？などを調べてから投資をスタートするべきです。
【これから、初めて不動産投資を考えている方に、私の体験談をお伝えします。】
≪ケース1. 目黒区の旧耐震マンション≫
※今回は現金で購入した場合の事例を紹介します。当然融資を受けた場合はまた考え方や計算方法が変わります。
◎少額の投資、約1600万円強投資して毎年約100万円の賃料収入が得られた事例をご紹介します。
★2021年に、東京都目黒区にある旧耐震区分マンションを購入しました。
交通は、東急田園都市線『池尻大橋』東急東横線『中目黒』駅から徒歩圏。
地上8階建 面積は約28㎡の１Kの区分マンションの1室（分譲マンション）
■購入の決め手になったポイント
目黒川沿いで春は桜がきれい・駅徒歩圏・周辺環境も良く閑静など。
新耐震のマンションは価格が高いのであえて旧耐震で顔（マンションの外観）が良いものを選びました。
※新耐震基準とは・・・建築確認日が1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認において適用されている基準のこと。『震度6強、７程度の地震でも崩壊しない水準である』
≪購入価格 15,200,000円 諸経費1,300,000円≫
賃料は月額 105,000円
《ランニングコスト 管理費・修繕積立金 月/17,000円 固定資産税 年/22,500円 》
【不動産投資の利回りとは 2種類あります】
1⃣表面利回り（グロス）
※不動産の販売図面に記載されている利回りは、ほぼ表面利回りです。
≪計算式≫
★表面利回り＝年間賃料収入÷物件の購入価格×１００
2⃣実質利回り（ネット）
※実質利回りとは、年間賃料収入から固定資産税・管理費・修繕積立金,その他手数料を差し引いた額で計算します。
➣要は、より正確な収益力を判断するには、実質利回りです。
★実質利回り＝（年間賃料収入－年間支出）÷物件の購入価格×１００
【実際の利回りのシュミレーションをしてみます】
■物件価格 15,200,000円
■購入経費（諸費用） 13,000,000円
■管理費・修繕積立金 17,000円/月
■固定資産税 22,500円/年
■賃料 105,000円/月
【賃料収入 1,260,000円/年】
【支出 226,500円】
1⃣表面利回り（グロス） 8.2%
2⃣実質利回り（ネット） 6.8%
※ただし、不動産は物件価格以外に購入する際の諸費用や貸し出す前に、メンテナンス費用（リフォームやハウスクリーニング）が必要です。よって正確な実質利回りとは・・・
実質利回り＝（年間賃料収入－年間支出）÷（物件の購入価格＋購入時の必要経費）×１００
1⃣表面利回り 7.6%
2⃣実質利回り 6.3%
※賃借人がずっと借りてくれたらの話ですが 10年後は1000万円貯金できる計算になります。
計算上でいくと16年で購入金額（諸費用含む）を回収でき、16年後にまたマンションを売却し資産の組み換えを行うことも可能です。
【不動産投資は、初心者にハードルが高いと言われるけど・・・】
■物件選定の難しさ
利回りに影響がでるのは、立地・物件価格・賃料収入・築年数・周辺競合の状況など様々な要素があります。
◎すなわち賃借人が見つかりやすい物件は➡物件価格が高い。
◎物件価格を抑えると立地などの条件が悪く、中途半端な物件を購入してしまうと、賃料を下げる必要があり、必然と利回りは低下します。
■ワンルーム業者には注意が必要
『ワンルームマンションの投資しませんか？』と勧誘され痛い目にあっている方を沢山みています。
所得税の節税対策でワンルームマンションを相次いで購入したが、節税になった分を考慮しても利回りが悪く数年間で数百万損をしたので、売却してほしいという相談をよく受けました。
理由は・・・
新築なので相場より割高、立地条件も悪くいまいち、短期間で入居者が出ていくケースもある。空室になった期間は賃料収入０で、管理費等などの出費が嵩む、そして毎月のローンの返済が重くのしかかり、気づいた時には投資をしている意味がないと後悔してしまう。
■いざ、不動産会社に相談しても既に遅し・・・
オーナーチェンジのマンションは居住用のマンションと違い、購入側から利回りで評価されるため、購入時の価格で売却するのは難しく、購入する際、全額ローンを借りている方の場合、オーバーローンになっている可能性が高く、更に自己資金（売却価格とローン残債）の差額をかき集めないと売るに売れない最悪な事態に陥ります。そしてサブリースなどしてたら、もっと最悪の事態に・・・
【不動産投資は、プロに依頼するのがベスト】
≪まず不動産投資のメリット・デメリットを知っておこう≫
■メリット
➣借り入れを活用して少ない元出て大きく投資できる
➣安定した賃料収入が得られる（不労所得）
➣相続税対策
➣所得税の節税対策にもなる
➣インフレにも強い
■デメリット
➣優良な物件はそう簡単に見つからない
➣空室や賃料滞納・災害などのリスク
➣維持管理に手間や費用が意外にかかる
➣高い金利で借り入れすると、手元に残らない（利回りに影響でる）
➣変動金利の上昇リスク
■不動産投資の考え方、ずばり『事業』です。大家は事業主になります。よってそれなりの知識などを習得しないと痛い目にあいます。何事も勉強ですね！
よって、不動産投資を始める前に、不動産会社のプロにまずは相談したほうが得策だと言えます。
【不動産投資は楽しいです】
■人生100年時代を乗り切るために 不動産投資をスタート
投資用物件を検討する際、利回りは1つの重要な判断であって、利回りだけでは決断してはいけない
利回りはエリア・物件種別・築年数・構造・メンテナンス状態によっても違います。
《ワンルームマンションの利回り》
東京の期待利回り（表面利回り） 4.1%（城東）3.9%（城南）です
さいたま 4.8%
千葉 4.8%
横浜 4.5%
※1都3県の主要エリアはだいたい4%から5%です。
☟下記の資料を参考にしてください。
出典：日本不動産研究所『不動産投資家調査』2022年10月現在
https://www.reinet.or.jp/?p=30040
☟また、同じエリアでも、物件の築年数によって利回りに違いが生じます。
出典：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）が発表『収益物件市場動向四半期レポート2022年7月から9月期』参照
https://www.kenbiya.com/press/pre2022-10-12.html
1都3県における築年別の利回りの推移（2022年7月から9月）
築10年未満 4.19％、
築10年～20年未満 4.65％、
築20年以上 7.38%
築年数が新しくなるにつれて利回りも変わります。
■理想の利回りは何％が良い？
不動産投資において、特にこれだという基準はないです。
※人それぞれの考え方や将来投資して自分自身がどうなっていたいかにもよります。
間違っても利回りが高ければ高いほどいいじゃないかという考えは捨ててください。
利回りが高い、地方や築年数が古い物件の利回りの高い物件は、それだけリスクが高くなります。
不動産投資において高い利回りを狙うすなわち高いリスクを受け入れなければいけないということです。
よって何%が良いと一言で言うのは難しいです。
【まとめ】
投資対象として判断する場合は、利回りだけで判断するのは得策でないとお話してきました。
最後に私が投資した区分マンションなども参考にしてください。
◇立地条件がよく人気が高いエリア
目黒区は人気が高いエリアなので立地ですぐに決断しました。
◇駅徒歩圏内
◇１Rでなく１ｋ
僕が理想とするのは2人で住める広さが投資対象です。１Rは供給が多いので競合が多数あり、よっぽど良い立地でないと空室率が心配です。
◇3点ユニットでなく、バス・トイレ別
◇クローゼットなど収納も気にします
◇シャワールームではなく浴室がありかつ追い焚きができる
◇できれば日当たり・通風よく3階以上の階数に拘る
≪POINT❶≫
◎長期にわたって借りてもらえる物件こそ、最適な投資物件だと考えます。
最後に・・・
投資目的や自身のリスク許容度を把握し、それに合った不動産の投資物件を選ぶことが大切です。利回りの高さにとらわれ、自分に合わない不動産を購入してしまうと、不動産投資に失敗してしまう恐れもあります。そして自身で探す・決める方向でなく、初心者は不動産のプロに依頼しましょう。
不安や疑問が生じた場合、そのままにせず、また不動産会社の話を100%鵜呑みにせず、自分でも現地に出向いて聞き込み調査などもするとよいでしょう！
≪POINT❷≫
後々、売却も視野にいれて、売りやすい不動産を選ぶことも重要です。